Por Eugenio Ortiz Carreño/Bahía de Banderas
La vida en condominio, a pesar de todo, genera una gran cantidad de conflictos que debe ser sorteado por los administradores. Esto se debe a la carencia de una cultura de convivencia en el condominio, donde el primer asunto que tienen que entenderse es que es “sana convivencia, y buena vecindad”.
Eso es muy importante, porque todos tienen obligaciones y todos tienen derechos, pero muchos no cumplen con sus obligaciones y otros no ejercen sus derechos porque no los conocen. Entonces hay muchos que no pagan la cuota, o hay muchos que no cumplen con las disposiciones de una asamblea.
En general, dijo el abogado Fernando Medina Miralrío, hay mucha problemática, y eso genera un ambiente de conflicto al interior del condominio y esto es precisamente lo que se trata de superar por parte de los administradores.
Por ello se contempla llevar a cabo el primer seminario sobre los regímenes jurídicos de los condominios. Ese es el enfoque para conocer los dos regímenes jurídicos tanto de Bahía de Banderas, caso Nayarit, como de Puerto Vallarta, que es el caso Jalisco. En Jalisco el régimen de condominio está regulado en el Código Civil, en Nayarit el régimen de condominio se regula en la ley del régimen de propiedad en condominios para bienes inmuebles de Nayarit. Son dos legislaciones totalmente diferentes.
MÁS DIFERENCIAS QUE COINCIDENCIAS
Hay mucha coincidencia en algunos puntos, pero tienen más diferencias que coincidencias, y entonces dado que ahora el condominio se ha convertido en una necesidad inmobiliaria, también se ha convertido en una necesidad de convivencia de la sociedad, en una necesidad de buena vecindad, en una necesidad de armonía y de vecindad, sobre todo.
Y es que se han hecho pequeños espacios, en pequeños lugares donde la gente se siente segura porque hay control, hay vigilancia, y en ese sentido el condominio ha tenido un fuerte repunte, porque ha tenido mucha demanda, mucha aceptación, porque la gente ya no quiere vivir donde corre el riesgo de no tener un control de quien ingresa, quien circula, quien accesa al lugar.
La gente quiere tener un control para tener conocimiento de quienes están llegando al lugar donde reside y de esta manera, reducir el índice de delincuencia, el índice de robos en casas habitación, posibles agresiones a niños, etcétera, hay mayor control y eso le parece bien a las familias y el régimen de condominio parece que se convirtió en una buena opción para la población.
“Creo que va a seguir creciendo la infraestructura y oferta inmobiliaria y la oferta va a ser en régimen de condominio, porque además facilita el gasto en lo que se refiere al abasto de agua, luz eléctrica, vigilancia, recolección de basura, servicios en general, que ya los asume la población y no los asume el ayuntamiento.
FRÁGIL CONVIVENCIA
Eso tiene también sus aristas que hay que observar, porque la convivencia es una situación frágil, la convivencia de personas no es algo sencillo, tiene que haber un control, tiene que haber una administración y ahí es donde viene, y tiene que haber reglas, y ahí es donde viene o donde entra la legislación, a regular la convivencia, y esta legislación que viene a regular la convivencia de personas reunidas en un espacio para compartirlo, tiene que cumplir con una serie de requisitos, y estos son quién los va a representar.
En el caso de Nayarit el condominio no tiene personalidad jurídica, en el caso de Jalisco, si tiene personalidad jurídica. En ambos casos, tiene el problema ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público y ante las autoridades federales, ante el SAT que no le reconocen personalidad jurídica, requieren para darse de alta, una Asociación Civil y esta AC la constituyen los propios condóminos, para efectos de tener su propio registro Federal de Causantes, para tener una concesión federal, en la playa o zona federal en el cauce de un arroyo-
Esta asociación civil en muchos de los casos se convierte en la administradora del condominio. Y ya sea que lo haga directamente a través de un gerente o ya sea que contrate a través de una empresa especializada en administración de condominios, los que administran los condominios, así como los abogados que atienden los problemas legales de los condominios y también los desarrolladores o constructores de desarrollos inmobiliarios, requieren conocer qué es lo que dice la legislación, tanto la de Nayarit como la de Jalisco.
Requiere saber cuáles son los requisitos para constituir un régimen condominal, que tienen que presentarle a la autoridad y también los administradores tienen que saber de qué manera tienen que convocar a los condóminos a una asamblea para conocer los problemas, para la aportación de las cuotas para conocer la forma de la organización, para poder dar legalidad a cada acto jurídico que se realiza dentro del condominio y esto como lo hemos visto en la experiencia en nuestro trabajo cotidiano hay mucho desconocimiento; consideramos por nuestra parte importante acercar el conocimiento de la legislación condominal, a quienes están relacionados con los condominios, por eso se hizo este seminario, sobre el condominio que es legislación administración y operación de un condominio.
SIN CULTURA DE LA CONVIVENCIA
También hay un problema de cultura de convivencia en el condominio, y el primer asunto que tienen que entenderse es, que es sana convivencia, y buena vecindad. Eso es muy importante, porque todos tienen obligaciones y todos tienen derechos, pero muchos no cumplen con sus obligaciones y otros no ejercen sus derechos porque no los conocen.
Entonces hay muchos que no pagan la cuota, o hay muchos que no cumplen con las disposiciones de una asamblea, por ejemplo, que no estacionar el carro donde no debe, el no poner la basura donde no debe, etcétera. Hay mucha problemática, y eso genera un ambiente de conflicto al interior del condominio y esto es precisamente lo que se trata de superar por parte de los administradores.
El trabajo del administrador es un trabajo difícil, casi de papa y de mamá y tiene que exigir y tiene que dar cuentas. Aquí algo muy importante es que hay sanciones y a muchos no les gusta que les apliquen sanciones, entonces lo que queremos es aportar un granito de arena, para que se tenga mayor conocimiento de la vida condominal y generar una auténtica cultura condominal.
